Estimation d’une résidence locative : tout ce qu’il y a à savoir

L’estimation d’une maison en location ne se limite pas à la définition de son prix par rapport à ses caractéristiques intrinsèques, sa situation géographique et les prix pratiqués sur le marché pour des biens immobiliers similaires. Découvrez toutes les clés d’une estimation de maison louée réussie.

Quelle décote appliquer sur le prix de vente d’une résidence locative ?

Pour calculer le bon prix de vente de votre logement locatif, il faut tenir compte de la décote adaptée à votre cas. En effet, si vous souhaitez vendre votre propriété immobilière alors qu’elle est occupée par votre locataire, une décote sera appliquée sur sa valeur vénale en fonction de la durée du bail, mais pas seulement. Le type de bien, le montant du loyer et l’âge du locataire auront également une incidence sur la décote. Pour les locations régies par la loi de 1948, la décote s’élève à 40%, et même 50% dans certains cas. Pour ces biens locatifs, le montant du loyer est bas et la possibilité de récupérer le logement est très restreinte. Concernant les maisons louées vides et soumises à la loi de 1989, une décote de 10% à 15% est appliquée. La durée du bail pour ce type de bien est de 3 ans. Dans le cas d’une location meublée, la durée du bail est d’un an. Étant donné que l’acheteur pourra donc récupérer son bien rapidement, aucune décote n’est appliquée.

Comment vendre une maison occupée par un locataire ?

Quelle est la procédure à suivre lorsque l’on souhaite vendre une maison en location ? La démarche ne sera pas la même si le propriétaire souhaite vendre une maison occupée ou une maison vide. Cette donnée influe sur l’estimation du bien immobilier, mais également sur les délais et les démarches à suivre. Dans le cas de la vente d’une maison occupée, le propriétaire n’est pas contraint de prévenir le locataire, car aucun changement ne s’opérera pour ce dernier. Le loyer sera simplement payé au futur acquéreur au lieu du propriétaire actuel. En revanche, il est dans l’obligation de laisser un droit de visite de 2 heures par jour durant le processus de vente de la maison, si cela a été précisé dans le contrat de location.

Lorsque le propriétaire souhaite vendre sa maison sans occupant, la procédure est tout autre. Ce dernier est dans l’obligation d’adresser un congé avec offre de vente à son locataire. Le délai varie selon la durée du bail. Le courrier doit être envoyé 6 mois à l’avance dans le cas d’une location vide, le délai est réduit à 3 mois pour une location de maison meublée.

Durant les deux premiers mois du préavis pour une location vide, le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Dans ce cas, plusieurs possibilités s’offrent à lui :  accepter l’offre d’achat au prix, refuser la proposition ou négocier le prix de vente. Si le locataire entame une phase de négation, il n’aura plus la primeur sur l’acquisition du bien immobilier. La maison en location peut donc être vendue à toute personne réalisant une offre d’achat au prix. En revanche, lorsqu’une offre est réalisée à un prix plus bas, le propriétaire se doit d’en informer le locataire qui récupère alors son droit de préemption. Il dispose d’un mois pour donner suite à cette nouvelle proposition.

Si vous souhaitez vendre un bien locatif avec un locataire en place, faire appel à un professionnel de l’immobilier vous permettra de connaître la démarche à suivre et la décote à appliquer selon votre cas. Une estimation immobilière professionnelle est d’un véritable soutien pour tout projet d’investissement locatif ou vente d’une maison en location.